Fato e ficção da modificação do empréstimo – quem se qualifica e o que pode ser modificado

• Você deve mais do que sua casa vale?
• Sua taxa foi ajustada tão alta que você não pode fazer seus pagamentos mensais?
• Você recebeu ligações ou e-mails oferecendo serviços de modificação de empréstimos?

Este artigo explica quem se qualifica para uma modificação do empréstimo. Ele descreve o que pode ser negociado com o credor e dá conselhos sobre como decidir se deve buscar uma modificação do empréstimo sozinho ou contratar um especialista.

Você deve contratar alguém para ajudá-lo com a modificação do empréstimo?

A resposta é talvez, talvez não. Antes de contratar uma empresa para negociar em seu nome, entenda que você pode negociar sozinho. Não há “mágica” que advogados, corretores de hipotecas ou qualquer outra pessoa possam trazer para uma negociação de modificação de empréstimo. Os proprietários podem aproveitar as informações gratuitas disponíveis no HUD e no Departamento de Imóveis da Califórnia e tentar negociar uma modificação do empréstimo por conta própria. Um advogado ou corretor pode se comunicar em seu nome e tentar negociar uma modificação dos termos do empréstimo, assim como você. Recentemente, a Califórnia promulgou o Projeto de Lei 94 do Senado, que proíbe taxas iniciais para serviços de modificação de empréstimos residenciais. Como resultado, a maioria dos provedores de modificação do empréstimo pararam de oferecer serviços.

Um proprietário deve usar um advogado ou uma empresa especializada em modificação de empréstimos?

Proprietários de imóveis atrasados ​​em seus pagamentos de hipotecas são frequentemente contatados por indivíduos ou empresas que se oferecem para ajudar a elaborar uma modificação do empréstimo. Mas a lei da Califórnia agora proíbe qualquer pessoa de aceitar taxas iniciais. Qualquer pessoa ou empresa que busca taxas iniciais está infringindo a lei agora que o SB 94 foi arquivado. A indústria de modificação de empréstimos estava repleta de práticas enganosas. Várias empresas na Califórnia tentaram tirar proveito de proprietários desesperados, oferecendo-se para ajudá-los a salvar suas casas. Muitos prometem demais e cumprem pouco. Os corretores não podem fornecer aconselhamento jurídico e podem não ter mais conhecimento sobre a lei imobiliária do que um proprietário pode obter do HUD e do Departamento de Imóveis da Califórnia.

O que um advogado pode fazer que um proprietário não pode fazer por si mesmo?

O advogado pode revisar o empréstimo em busca de defeitos legais que possam ser usados ​​como moeda de troca com o credor, mas a coisa mais importante que um advogado pode fazer é agir como um advogado sem emoção e tentar persuadir o credor de que a modificação do empréstimo é o melhor interesse do ambas as partes. Em outras palavras, o credor ganhará mais dinheiro concordando com a modificação do empréstimo do que com a execução da hipoteca. A maioria dos advogados prepara um relatório destacando a situação financeira do proprietário e descrevendo por que uma modificação do empréstimo faz sentido tanto para o proprietário quanto para o credor.

O que pode ser negociado com o credor?

Reintegração: Seu credor pode concordar em permitir que você pague o valor total que está atrasado, em um pagamento fixo e em uma data específica. Isso geralmente é combinado com tolerância quando você pode mostrar que os fundos de um bônus, restituição de impostos ou outra fonte estarão disponíveis em um momento específico no futuro.

Tolerância: Seu credor pode oferecer uma redução ou suspensão temporária dos pagamentos de sua hipoteca enquanto você se recupera. A tolerância é frequentemente combinada com uma reintegração ou um plano de reembolso para pagar os pagamentos de hipoteca perdidos ou reduzidos.

Plano de Reembolso: Este é um acordo que dá a você um prazo fixo para reembolsar o valor que está atrasado, combinando uma parte do que está vencido com seu pagamento mensal regular. No final do período de reembolso, você pagou gradualmente o valor da hipoteca que estava inadimplente.

Alterações no prazo do empréstimo: Este é um acordo por escrito entre você e sua empresa hipotecária que altera permanentemente um ou mais termos originais de sua nota para tornar os pagamentos mais acessíveis. Este é o objetivo da maioria dos proprietários de imóveis com problemas no crédito à habitação. Um acordo de modificação do empréstimo altera os termos do seu empréstimo – uma taxa de juros mais baixa, uma extensão da vida útil do empréstimo, a conversão de um empréstimo de taxa ajustável para um empréstimo de taxa fixa pode ser efetuada.

Quais são os problemas com a modificação do empréstimo?

Muitas pessoas não se qualificarão. Bons candidatos são proprietários de imóveis que têm um motivo demonstrável pelo qual ficaram para trás, como uma mudança em sua renda ou no valor do empréstimo, e podem provar que têm renda suficiente para fazer os pagamentos se os termos do empréstimo forem alterados. O negócio de hipoteca é um negócio. Um detentor de empréstimo não considerará modificar um empréstimo, a menos que o proprietário possa fazer os novos pagamentos. Se o proprietário estiver em dia, pagando em dia, é improvável que ele obtenha uma modificação. As empresas que prestam serviços de empréstimo têm menos probabilidade de negociar do que os bancos porque muitas vezes não têm o poder de modificar os empréstimos.

Se você está considerando a modificação do empréstimo, confira todas as informações gratuitas disponíveis. Pense bem antes de tentar fazer isso sozinho. Se você decidir obter ajuda, um advogado qualificado pode explicar a lei, analisar sua situação e orientá-lo nas escolhas mais adequadas.

Autor: Galen Gentry